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    婚前由一方承租的公房婚后购买,该房屋的权属认定?

    来源:上海房产律师 发布于:2019/11/2 12:18:58

    婚前由一方承租的公房婚后购买,该房屋的权属认定?今天上海房产律师陈金波律师来和大家聊一聊。

    由于我国的特殊国情决定,在很长一段时间内一直实行计划经济体制。这段历史时期,我国的房屋类型也呈现出多样性。根据不同的标准,可以划分为农村宅基地房屋、城市房屋、商业性房屋、工业性房屋、商品房、公房和私房、廉租方以及经济适用房等等。但从物权法所规定的所有权来划分,主要分为所有权房屋和使用权房屋,即现实生活中比较普遍存在的公房和私房这两种分类。今天,笔者结合《婚姻法》、《婚姻法司法解释二》以及上海高院的相关规定,对一方婚前承租的公房,婚后购买产权,区分购买公房产权时的出资来源对该房产的所有权归属进行阐述,供参考:

    第一种情形,即婚前由一方承租的公房,结婚后由承租人以个人财产购买,该房产的权利归属。该情形下,因婚前承租方与该房屋的所有权人之间存在债权债务关系,其对该承租的房屋仅仅享有占有、使用的权利,并不享有所有权。婚后其以个人财产出资购买,尽管在婚姻关系存续期间取得所有权,仍应当认定其为个人财产,这个观点在司法实践中属于比较主流的观点。但也存在某些特殊的情形,导致部分法院不赞同上述观点。具体原因在于该公房在婚后购买时,掺杂了诸多因素,比如说该公房市场价格为50万元,但因为购买时参考夫妻双方的工龄、人口数量、职务等福利因素后,出售价格仅为5万元。言外之意,虽然承租方以个人财产出资,但因夫妻另一方的贡献造就其以远低于市场价的金额购买,若直接认定该房屋为承租人所有,显然有失公平。换言之,若认定为夫妻共同财产,同样有些不妥。对该问题,因此类问题情况比较复杂,法院尚未形成统一的裁判观点。

    第二种情形,即婚前由一方承租的公房,结婚后以夫妻共同财产购买变成产权房,该房产的权利归属。该情形下,又区分下列情形:

    (1)一方婚前承租的公房,并非承租人购买取得,而是基于工作、职务等因素福利政策分配取得的,结婚后用夫妻共同财产购买为产权的,正如上述所提到的,承租人对该房屋并不享有所有权,仅仅享有债权。因此,该房屋在婚姻关系存续期间无法体现出原公房使用权的财产价值,则在离婚分割该房产时可以不考虑其婚前承租所带来的财产价值,直接认定该房屋为夫妻双方共同共有。即使该房屋购买后登记在承租方一方名下,亦属于共同财产。这一点实务中分歧不大,因为《婚姻法司法解释二》第十九条明确规定。

    (2)若婚前承租人举证证明其婚前承租的公房是其以个人财产支付对价取得的,并且提供相应的协议和转账流水。笔者检索后发现,上海地区的确允许可以对公房的使用权进行转让。在此情形下,离婚分割该房屋时,基于公平原则,应当将承租方取得原公房使用权时所支付的对价部分确定为承租方个人所有,该房屋剩余财产价值部分则按照共同财产予以分割。

    相关法律依据:

    1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十九条:由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。


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