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    房产由夫妻一方婚前全款购买,婚后可能出现的情形?

    来源:上海房产律师 发布于:2019/10/29 15:36:12

    房产由夫妻一方婚前全款购买,婚后可能出现的情形?首先需要明确的是,婚前个人全款出资购买的房屋,并登记在自己个人名下属于其个人财产,这一点毋庸置疑。虽然属于其个人财产,但因夫妻双方生活在一起后,难免会遇到如下几种情形。本文就结合如下情形,在离婚时,该房产如何分割进行阐述,供参考:

    第一种情形即该房屋的产权证在结婚后才取得,该房屋是否属于夫妻共同财产?买过期房的人都知道,购房人跟开发商签署《商品房预售合同》并支付全部购房款后,往往不能马上取得房屋产权证的。因此,不少婚前全款出资购买的房屋于婚姻存续期间才取得产权证。该情形下,夫妻另一方经常提出因婚后取得产权,故属于夫妻共同财产。司法实务中,法院认为该房产是婚前出资方个人财产在物质形态上的转化即由债权转化为对房屋享有的所有权。因此,仍属于其个人财产。

    第二种情形即婚后将该房屋出售,则增值的部分是否属于夫妻共同财产?通常而言,若不存在购买多套住宅以及“炒房”的情形,则依据《婚姻法司法解释三》第五条的规定:“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。”因此,该房产增值的部分仍属其个人财产。

    第三种情形即婚后将该房屋用于出租,租金收益是否属于夫妻共同财产?针对这种情况,司法实践中法官的分歧比较大。首先在定性方面,部分法院认为租金属于孳息,但主流观点认为租金收益属于经营收益,符合《婚姻法》第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定。其次,即使认定为经营收益,但是否属于夫妻共同财产仍存在较大争议。主要分歧点在于夫妻另一方是否参与经营的举证责任分配方面。有的法院要求夫妻另一方举证证明其参与了该房产的经营管理,比如协助办理出租等事宜。但也有的法院采取推定原则,比如上海高院的观点即《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)》第一条关于“当事人将属于个人所有的房屋出租,因对房屋这类重大生活资料,基本上是由夫妻双方共同进行经营管理,包括维护、修缮,所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入,因此,婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行,则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。”言外之意,若产权登记一方能够证明其一个人全权负责该房产的出租事宜(比如委托中介、询价、网上发布出租信息、催收租金、联系物业办理出租事宜等),甚至能够证明该房产至始至终一直不在自己的管控之下,从婚前至婚姻关系存续期间该房产一直由其父母或中介代为出租管理。上述两种不同的观点,导致法官具有相应的自由裁判权。最后,还存在第三种观点,即不论能否举证证明是否参与经营管理,该租金为夫妻共同财产,因为夫妻另一方虽未对出租事宜作出直接的贡献,但可能将时间、精力花在家庭和孩子方面。


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