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    • 律师姓名:陈金波律师
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    房产买卖纠纷律师 上海房产律师知名律师

    来源:上海房产律师 发布于:2018/11/21 10:23:13

    咨询:我是卖家通过中介卖房,签了定金合同买家要贷款审批通过交房,中介说钱一个月左右就打卖家卡里了卖家就同意贷款审批通过交房了,现在要签正式合同卖家担心钱不到账怎么办想要钱到账在交房,买家不同意,中介说算我违约,中介还不能确定到账时间,我该怎么办求帮助

    上海房产律师回复按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此,除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外,无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方坚决要求继续履行的,除符合《合同法》第一百一十条规定外,应责令双方继续履行。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。

    当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 

    未支付价金的违约责任:当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。 

    当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外: 

    (一)法律上或者事实上不能履行; 

    (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; 

    (三)债权人在合理期限内未要求履行。 

    质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 

    当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。 

    当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 

    约定违约金的,可以要求违约方支付违约金。 

    有定金的:收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 

    因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除违约责任。

    咨询:我把房子卖给别人,当时付了首付,现在房本下来了,还没有过户,他又准备把房子卖给第三方,要我跟第三方签合同,这样可以吗?

    上海房产律师回复可以协商解决,可以的,你配合可以要点好处,你想把房子卖给第三方是可以的。

    依据我国《物权法》的规定,房屋的所有权是以登记为准的,居民购买房屋的时候,要办理房屋所有权的登记,并且取得房屋的房产证,而住宅小区有很多的部分组成的,那么住宅小区外墙面所有权属于什么人的?

    《物权法》规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据此,居民住宅小区的外墙面不属于专有部分,单个居民对与其专有部分紧密相连的外墙面不拥有所有权。

    居民住宅小区的外墙面属于全体业主所有。

    居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。

    合理使用的标准有二:

    一是不以盈利为目的;

    二是为了更好地利用专有部分,增加专有部分的舒适度,增加专有部分的安全,同时又不损害小区其他业主的共同利益。

    业主对与其紧密相连的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定,同时要正确处理相邻关系,不得侵害相邻业主的权益。


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