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    转让公房使用权未经同住人同意,是否有效

    来源:上海房产律师 发布于:2018/5/3 14:21:31

    转让公房使用权未经同住人同意,是否有效

    所谓公产房,是中国特殊体制下遗留下来的产物,它是指公有住房,是相对于所有权属于个人的私有住房而言的,一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内,对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

    按照产权人的不同又分为三种:

    第一种是直管公有住房,指由政府接管,国家出租、收购、新建、扩建的住房,大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮,少部分免租给单位使用的住房。

    第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房,俗称企业产。

    第三种公产房是行政事业单位作为产权人,分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种,在北京交易时一般需要取得上市许可证。

    转让转租

    公有住房有偿转让是指公有住房承租人经房屋产权单位同意后,将自己承租公有住房的使用权按规定程序一次性有偿转让给他人的行为。有偿转租指公有住房承租人将自己承租的公有住房,按规定程序在一定期限内有偿转租给他人使用的行为。目的和原则:

    公有住房使用权有偿转让转租是以调剂住房余缺,提高房产使用效能,有利于承租人改善住房条件为目的,按照平等自愿、诚实信用、依规定转让转租的原则进行。公有住房使用权有偿转让转租后的房屋产权性质不变,比如,转让使用权的住房属房管部门直管的公有住房,公有住房使用权转让后的受让人应当与市直管公房管理部门签订公有住房租赁合同,并公房租金标准缴纳租金。

    禁止转让情形:

    1、转让转租人未取得公有住房租赁的合法证件;

    2、属于代管房产及其它需落实政策的房产;

    3、使用权纠纷或承租人与房屋产权单位租赁纠纷尚未解决;

    4、承租人损坏房屋结构,产权单位或物业管理部门要求其修复而尚未修复;

    5、承租人拖欠房屋租金;

    6、转让成套住房中的一部分;

    7、同户居住的其他使用人(含临时出国、参军、在大中专院校求学、劳改、劳教人员等)持有异议;

    8、转让后,人均住房使用面积低于10平方米;

    9、转让转租公房的全部面积超过可享受住房标准;

    10、法律、法规及政策规定禁止转让转租的其他情形。


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