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    买卖合同有效未办过户交易手续法律风险

    来源:上海房产律师 发布于:2017/6/3 12:58:19

    二手房过户手续怠于办理,到手的房子飞走了。近期,张女士就遇到了这样的麻烦事。“房子属于全额一次性付款,收据、合同都在,法院怎么能强制执行呢?”

      【事件回放】

      签订了买卖合同 未办过户交易手续

      张女士在澳大利亚工作,为了改善父母的居住环境,在2007年回国期间,看中了一套二手房,和房东陈先生确定了房屋价格等内容后,双方签订了房屋买卖合同。此后,张女士一次性付清所有房款并办理交房手续后,便公证授权委托其父亲办理后续过户交易手续,随即便匆忙返回澳大利亚。可不久后,便接到父亲突发疾病辞世的噩耗,房屋过户的事情就此搁浅,其母也一直住在该房屋相安无事。可不久前,张女士得知该房屋要被法院执行拍卖,才知道房东陈先生在与其签订合同后不久,便以该套房产作为抵押物,为朋友向银行贷款40万元作了担保,而后未能还款被法院强制执行。

      【律师解答】

      买卖合同有效 但抵押财产无法办理过户手续

      “该房屋买卖系双方真实意思表示,内容符合法律规定,买受人已按照约定支付完所有

      房价款,出卖人亦对该房屋进行了交付,且买受人在房屋交付后长期居住并使用该房屋至今,故该买卖合同为有效合同。”云南正昱律师事务所王枫认为。

      但同时王枫也表示,虽然该合同有效,但并未进行登记,不具有公示公信力,外人无法得知买卖事实,只能以登记情况为准,现阶段要求对方履行办理过户义务也不能实现,而因为不动产所有权的转移以登记为生效要件,故其不能产生物权变动的法律效力,此时第三人的担保物权,也就是本案中的抵押权优先于双方基于买卖合同产生的债权的法律效力。根据《物权法》《担保法》之相关规定,抵押期间未经抵押权人同意,抵押人不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在抵押权消灭前,未经抵押权人的同意,该房屋作为抵押财产不得办理过户手续,除非张女士代为偿还债务或债务人自己清偿债务。


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