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    陈金波律师律师

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    购买房屋,没有办理过户手续,遇到拆迁,买卖合同是否有效?

    来源:上海房产律师 发布于:2017/5/25 11:44:11

    原告诉称:两被告系夫妻关系。1995年,原告严水炎向被告购买坐落于浦江县浦阳镇严家24号房屋,房产权证号为浦字第××号。原告于1995年5月13日将购房款11800元交付被告,被告傅冬仙于当日出具收据一份,被告一家在交付该房屋后就搬离该处,但双方一直未办理房屋过户手续,原告买房后一直居住在该房屋内,后又用于出租。现因拆迁问题需要办理过户手续,被告不予配合,经双方协商未果。 

    原诉请要求:1、确认原、被告间房屋买卖合同有效:2、判令因该房屋拆迁所产生的权益由原告享有;3、由两被告承担本案诉讼费用。 

    原告为证明自己的主张,向本院提交证据: 

    1、收据一份,证明被告将房屋出卖给原告,原告支付购房款的事实。 

    2、结婚登记申请书,证明两被告系夫妻关系。 

    3、房屋所有权登记表(复印件),证明诉争房屋目前仍登记于被告处。 

    4、录音资料,证明张尝月对买房一事是知情的,并且事后也多次催原告过户等事实。 

    5、申请证人张某(邻居)出庭作证,主要证言:诉争房屋最早是由张若回卖给张尝月,由张尝月和傅冬仙两人居住,张尝月将房屋卖给严水炎后就搬走了,严水炎一开始将房屋出租给被人,告诉证人说想娶了老婆后过户给老婆,所有没有办理房产证。房子大概是2000年前卖给严水炎的。证人在房管处从事房屋登记工作,认为买卖房屋需要订立契约。现严水炎已经搬到该房屋居住了六、七年。房屋卖掉后张尝月未曾回来看过该房屋。 

    6、申请证人严某(邻居)出庭作证,主要证言:证人系收水费的,诉争房屋由张若回卖给张尝月,由张尝月和傅冬仙居住,卖给严水炎后,水费一直由严水炎在交。证人与严水炎是世家,关系一般。证人没有直接听张尝月说房子卖给严水炎,只是听邻居说,并从收水费上判断房子已经出卖给严水炎了。房屋出卖后,张尝月没有回来过,都是严水炎在交水费。 

    两被告辩称:原告的起诉不成立,应予以驳回原告诉讼请求。1、本案涉及房产系被告张尝月个人婚前财产,除本人或得到本人授权外,任何人、包括妻子,不得擅自转让。有关房屋买卖是被告傅冬仙在被告张尝月不知情的情况下与原告商谈的,对此,被告张尝月也没有追认过,因此所发生的法律责任,应由被告傅冬仙与原告承担,与被告张尝月无关;2、洽谈行为的性质问题,被告傅冬仙与原告在1995年就有关房屋买卖进行过洽谈,但未就房屋价格、过户、交付等重大事项进行协商,我们认为该房屋买卖尚处在缔约阶段,应是房屋买卖合同是否成立的问题,只有房屋买卖合同成立了,才能来谈合同效力的问题,按照法律规定和惯例,房屋买卖应签订书面合同,但至今都尚未签订房屋买卖合同;3、现该房屋正要被拆迁,原告主张拆迁权益归其所有,缺乏法律依据。4、退一步讲,即使买卖行为有效,但至今已过十七年,已经超过法律规定两年的诉讼时效,原告丧失了胜诉权。 

    被告提供证据: 

    1、结婚证(复印件与原本核对无误),证明两被告登记结婚的时间。 

    2、买契本契及卖屋契(复印件),证明被告张尝月于1988年12月向张若回买下房屋,系个人婚前财产,被告傅冬仙无权处分,且卖屋契中证人张某是作为见证人在上面签字的,证人张某作证的时候也讲过,房屋买卖肯定要有卖屋契。 

    3、国有土地使用证及房产证(复印件,与原本核对无误),证明被告张尝月系该房屋的所有权人,这两证一直是由被告张尝月保管,说明当时没有就交证、过户等主要内容达成一致意见,买卖合同不成立。 

    经庭审质证,本院对双方证据认证如下: 

    1、原告证据1、2、3,被告质证对真实性均无异议,本院依法予以确认。 2、对于原告证据4、被告质证认为视听资料文本存在故意遗漏或错写,该材料是原告采用秘密手段录取的,期间原告外甥故意诱导张尝月说出对原告有利的话,该视听资料核心内容是被告张尝月始终不同意出卖房屋,事后也没有予以追认。本院对该录音材料的真实性予以确认,对其内容结合其他证据综合予以认定。 

    3、对于证人张某的证言,被告对证人将房屋买卖需要写契约无异议,其他均有异议。证人与原告关系亲密,证言有倾向性,不可信。张尝月没有将房屋出卖给严水炎,证人只是听原告一面之词,被告认为原告没有和证人讲过房屋买卖的事情,即使讲过也是间接证据。证人对房屋买卖的时间、原告住进房屋的准确时间不确定,被告认为原告没有住在该房屋内。 

    对于证人严某的证言,被告认为证人与原告系远亲和邻居,证言不可信。证人对收水费的时间、原告住进去的时间及房屋租出去的时间等主要事实说不清,证言不可信。浦江老城区的水费一般是每家每户轮流收取的,装了水表后,由银行直接扣除,证人说一直都是他收的,不可信。证人证言不能证明房屋买卖关系,只是证人的主观推测。 

    本院认为两证人证言相互印证,与原告其他证据相吻,被告未提供相反证据予以否定,本院依法予以采信。

    4、对被告证据1、2,3,原告质证对真实性均无异议,对证明目的有异议。本院对该三组证据的真实性予以确认。 

    经审理,本院认定事实:1989年7月11日,张若回将坐落于浦阳镇严家24号的房屋出卖给被告张尝月,双方订立契约并办理了过户手续。1990年10月5日,被告张尝月与被告傅冬仙结婚,婚后居住于该房屋。1995年5月13日,被告傅冬仙与原告严水炎商定将该房屋出卖给严水炎。严水炎支付了购房款11800元,由被告傅冬仙出具收条一份,具明:收据,今收到严水炎卖房屋款壹万壹仟捌佰元正,此据,傅冬仙,一九九五年五月十三日。 

    后被告张尝月与被告傅冬仙搬离浦阳镇严家24号,该诉争房屋一直由原告严水炎进行管理出租,现由严水炎本人居住。诉争房屋现面临拆迁。 

    本院认为:原告严水炎与被告傅冬仙虽然未就诉争房屋的买卖订立书面契约,但双方对于房屋买卖的意思表示明确真实,由傅冬仙收取售房款并出具收据,宜认为双方事实上已签订房屋买卖契约。被告辩称双方未对房屋买卖的重大事项进行协商,该房屋买卖尚处于缔约阶段,合同尚未成立的意见,不符合本案实情,不予采信。 

    对于该房屋买卖合同效力问题,本院认为诉争房屋虽系被告张尝月的婚前个人财产,但被告傅冬仙系在两被告夫妻关系存续期间收取了原告严水炎的售房款,且两被告在收取售房款后即搬离诉争房屋,并在此后十几年未对房屋权属进行主张,该房屋一直由原告严水炎进行管理、出租和居住,两被告也没有提出任何异议,应认为被告张尝月对该房屋买卖系知情,并以其实际行为认可了合同内容,合同效力已获追认,应确认为合法有效。 

    因诉争房屋现面临拆迁,被告张尝月与被告傅冬仙反悔并拒绝履行合同的行为,违反了诚实信用原则,是对公平有序交易原则的极大破坏,对其主张的本案已超过诉讼时效等意见,均缺乏相应依据,本院不予支持。原告诉请合理合法,本院予以支持。 

    鉴此,依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下: 

    一、确认原告严水炎与被告张尝月、傅冬仙之间的房屋买卖行为有效; 

    二、浦江县浦阳镇严家24号(地号:01513507-11)房屋被拆迁所产生的权益归原告严水炎享有。 

    本案受理费8800元,减半收取4400元,由被告张尝月、傅冬仙承担。 

    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院(预交上诉案件受理费8800元,浙江省金华市财政局,开户银行:中国农业银行金华市分行,汇入账号:19699901040008737,或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室)。 


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