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    北京公房承租案仅有的胜诉案

    来源:上海房产律师 发布于:2017/5/22 14:48:07

    【事实概要】

    1991年,北京市宣武区白菜湾危房改建方案实施,程晔(化名)与随其栖身的儿子宋扬(化名)由被拆迁人——程晔所在单位北京市宣武区城市建设综合开发公司入行了拆迁安置,继续承租位于宣武区广外南街的单位自管公房一套。

        其后,宋扬授室生子,其妻陈淑娴(化名)户口不在北京,其子宋柯文(化名)生于1998年,户口落在程晔承租的公房之内,三人继续与程晔一同居住。

        2004年2月,程晔往世。

        2007年6月,宋扬病逝。

        同年8月,宋扬的四个兄弟姐妹向陈淑娴提出分家析产的要求。

        遭到拒尽之后,该四兄妹于2007年8月至2008年5月期间先后十四次趁陈淑娴母子不在家中时撬门入屋,将屋内的电视机,饮水机,微波炉,洗衣机,VCD影碟机,床垫等居家用具(这些居家用具经交易发票证明为陈淑娴一家自由自用之物)盗走并予以变卖,此外还入行其他破坏流动,或威逼,或骚扰,以逼迫陈淑娴与宋柯文搬家卖房。

        2008年4月下旬,陈淑娴委托王优银律师与马丽芬律师入行全权代办署理,期看通过法律维权阻却宋家四兄妹要求分房的无理行为,消除其行为对宋柯文健康成长造成的严峻不良影响,恢复糊口的宁静。

        【办案掠影】办案第一计:以宋家兄妹为对象,从刑事立案到刑事自诉!2008年5月初,陈淑娴在律师的指引之下,到宣武区公安局申请刑事立案,要求依法追究宋家四兄妹持续时间长,情节恶劣的违法行为。

        然而,公安局以家庭内部矛盾为由拒尽立案,要求陈淑娴先取得法院方面的确权法律文书再行决定立案题目。

        立案不成以后,陈淑娴的两位代办署理律师拟定了《刑事自诉状》,并提交至宣武区人民法院,哀求法院依法追究被告人宋家四兄妹非法侵进住宅罪,盗窃罪的刑事责任。

        这一刑事自诉途径也遭遇了一波三折,但终极经由办案律师与法官的交涉,法官表示刑事自诉的立案须等到公安局出具不予立案决定书之后再考虑,并建议改刑事救济为民事救济。

        办案第二计:以公房自管人为被告,房屋栖身使用权确认之诉!面临刑事救济途径的两次失利,王优银律师与马丽芬律师不禁开始寻思新的维权之法,是否遵循法院的建议通过民事途径解决陈淑娴母子与宋家四兄妹的权属纠纷呢?思量过后,二位律师找到了一条新锐的救济途径……2008年10月,王优银律师与马丽芬律师拟定了《民事起诉状》,以陈淑娴,宋柯文为原告,以公房直管人北京市宣武区城市建设综合开发公司为被告,哀求法院确认二原告对前述涉案公房的正当栖身使用权,判令被告继续履行公房租赁契约,办理承租人更名手续,从而使得二原告的权利依登记公示而具有对抗第三人的法律效力。

        宣武区法院受理了这一确权之诉,陈淑娴的维权也终于首次除却阴霾!然而,维权行动维艰的演绎并没有因确权之诉立案成功而休止,被告一方提出了原告资格的质疑。

        原来,根据现行有效的北京市公房治理有关划定,个人承租公房房须有本市正式户口。

        于是,陈淑娴的户口成为新的"难关”!办案第三计:二原告到一原告的转折!在新的维权"隘口”处,王优银律师与马丽芬律师再次找到脱困"法门”,即向法院提交申请,哀求变更原告为宋柯文一人。

        如斯一来,既能挣脱诉讼主体不适格的诉讼风险,又能保证二委托人的实际权益——一旦依法确认宋柯文的承租权,张淑娴作为宋柯文的法定监护人也当然获得房屋的栖身使用权。

        或许,枷锁束缚与困窘有着一种前赴后继的默契。

        二位代办署理律师虽一途经关斩将,却也频频遭遇新的挑战。

        原告不适格困难被抚平之后,法官向陈淑娴及律师传达了一个新的"晴天霹雳”:终极的判决结果将是驳归诉讼哀求,原因是根据北京市高级人民法院就房地产案件受理题目而作出的一项文件,自管公房纠纷不属于法院管辖范围。

        办案第四计:与公房自管人的和谈!司法系统内划定是否将使张淑娴母子的维权坠进法律的盲点区域?为否定这一疑问,王优银律师与马丽芬律师建议委托人就起诉的原委和其艰难处境为核心内容与北京市宣武区城市建设综合开发公司入行和谈,以求取得公房自管人的体恤。

        这一"动之以情”的方略塑造了陈淑娴母子法律维权的最终格调——宣武区人民法院根据原被告双方自行达成的调节意见,于2009年3月中旬制作了《民事调解书》,决定:北京市宣武区城市建设综合开发公司同意宋柯文使用涉案房屋直至独立糊口为止;待宋柯文成年后再根占有关划定办理更名相关手续;在宋柯文栖身使用期间,由陈淑娴承担相关房屋使用用度。

        【律师说法】公房拆迁具有较浓郁的历史色彩,其典型的表现形式之一就是危旧房改造。

        对于这类拆迁的补偿安顿,地方性立法中去去会作出专项划定。

        依据《北京市城市房屋拆迁治理办法》的划定,拆迁自管公有住房的,拆迁人可以对被拆迁人按照原有建筑面积就地实行产权调换,并且按照被拆迁房屋的重置成新价与所调换房屋的建设综合本钱价结算差价,所调换房屋由原房屋承租人继续承租,被拆迁人与承租人重新订立租赁合同。

        本案之中,危改拆迁发生在上个世纪的90年代之处,关于承租人拆迁安顿本身并未不妥。

        时隔16年之后,纠纷之所以产生,是由于最初的正当承租人死亡后其继承人之间的继承风波使然。

        可以明确的是,公房的所有权不回属于承租人,因此初始承租人往世以后,该房屋是不得作为遗产入行继承分割的。

        根据法律相关划定,承租住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同栖身达两年以上的家庭成员愿意继续履行租赁契约的,可以办理更名手续。

        就此而言,宋家四兄妹因享有房屋的继承权,也因不存在共同栖身事实而不得主张房屋的承租权。

        古人皋鱼曰:"树欲静而风不止”。

        今时本日,人们去去在期待无讼无争的谐和意念下邂逅不可预知的纷争。

        如何定纷止争?林则徐曾自勉"海纳百川,有容乃大”。

        宽容,是从根源上融化纠纷的方式。

        但是,宽容的绝头,则可能是无以复加的强力解决之道。


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