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    房屋贷款办不下来买家可否解除购房合同

    来源:上海房产律师 发布于:2017/5/22 14:44:39

    作为购房者的买家办理不了房贷手续,在一定前提下是可以解除《房屋买卖合同》,而不用承担任何违约责任的。

        但条件是,买家在购买房屋时要有足够的法律风险意识,购房合同条款中,一定要将办理不了房贷手续作为解除《房屋买卖合同》的事由列为合同的条款,这样,就不用担心后期政策的变化贷款不成还得支付巨额房款,或承担违约责任。

        下面分析一则相关案例,但愿对你有所匡助。

        【案件先容】:上家(被告):杨某某下家(原告):王某某原告诉讼哀求及理由:王某某诉称,2010年4月14日,我与被告就位于上海市xx号的房屋签订《房屋买卖合同》,同日双方与上海×××房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》,我与经纪公司签订了《按揭贷款服务合同》。

        在买卖合同中关于贷款明确商定,因买受人自身原因未获得 或公积金治理中央批准的,双方同意合同终止,买受人支付的定金和房价款如数返还,双方互不承担违约责任,申办贷款过程中发生的各项用度由.买受人承担。

        上述买卖合同签订后,我依约积极履行义务,2010年4月14日向被告支付了定金5万元,2010年4月16日向被告支付了房屋首付款20万元。

        我为了能够继续履行合同,在 贷款方面,曾前往多家 办理房屋贷款审批手续。

        但是根据2010年4月17日国务院新宣布的文件,因为我的工作单位及社保交纳地点都是在外省,不能提供上海本地的纳税证实和社会保险证实,此外我目前的个人征信状况也不符合 的批贷要求,因此我在万般努力下仍未获得 贷款批准。

        在住房公积金贷款方面,我也积极申请,但因为我的住房公积金也是在×市交纳,上海目前尚未与×市合作办理异地互贷,因此我无法贷得公积金贷款。

        我的资金有限,在无法获得贷款时,无法继续履行与被告的买卖合同。

        根据合同法的相关划定及双方买卖合同商定,我与被告之间的房屋买卖合同终止前提已经成就,该合同应该终止,被告应向我退还定金和房款。

        经多次协商无果,现起诉要求解除合同;被告退还购房定金和房价款共计25万元;诉讼用度由被告承担。

        【被告答辩】:杨某某辩称,我确实和原告在2010年4月14日签订房屋买卖合同,但并未在合同中商定详细付款方式及期限。

        因此原告应该按照一般的现金付款方式向我支付房款,根据合同法划定,我可以随时要求原告履行支付房款的义务,因此本案中原告应该依法支付房款。

        原告起诉状中引用的条款并未商定贷款 ,因此应视为无商定。

        双方于2010年4月16日签订了增补协议,商定了原告无法办理贷款时的处理方法,因此原告可以按照增补协议商定履行,而不应该直接要求解除合同。

        我方以为原告要求解除合同的原因不是由于贷款题目,而是由于房价。

        另外我已经将户口迁出诉争房屋,假如法院判决解除合同将会给我造成损失。

        原告申办贷款之前知道其有十五次逾期不良记实,在此情况下还将贷款写进合同条款,应该是恶意的欺诈行为,由此造成的后果应该由原告自己承担。

        综上,不同意原告诉讼哀求,哀求法院驳归。

        【法院审讯】:经审理查明,2010年4月14日,杨某某(出卖人)与王某某(买受人)签订《房屋买卖合同})(经纪成交版),商定王某某购买杨某某位于××××号房屋,成交价格为154万元;买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元。

        合同第四条"成交价格,付款方式及资金划转方式”中商定:"买受人采取下列第1种方式付款,详细付款方式及期限的商定见附件五。

        1,买受人向出卖人支付定金,定金支付方式为直接支付给出卖人。

        ……”该条款第三项"关于贷款的商定”写明:"买受人向【 】【公积金治理中央】办典质贷款……买受人因自身原因未获得 或公积金治理中央批准的,双方同意按照第3种方式解决:……(3)本合同终止,买受人支付的定金和房价款应如数返还,双方互不承担违约责任,在申办贷款过程中发生的各项用度由买受人承担."但该条款并未写明办理贷款的 及拟贷款金额;且双方并未签订附件五。

        同日,杨某某(出售方,甲方),王某某(买受方,乙方)及上海××房地产经纪有限公司(’以下简称×公司,居间方,丙方)签订《居间服务合同》,其中第三条商定:"甲,乙双方同意对(《房屋买卖合同》作以下修订:甲,乙双方均认可《房屋买卖合同》第四条第三款关于贷款的商定是根据乙方要求初步拟订的贷款 及额度,根据乙方签署合同后提供的贷款相关资料及己身资质,详细批贷 及额度以实际情况为准,甲乙双方均不可以拟贷款条款向其他方主张权利."2010年4月16日,杨某某(甲方,.出卖方),王某某(乙方,买受方)与×公司(丙方,见证方)签订《增补协议》,写明:"基于甲乙双方签订的(《房屋买卖合同》及甲乙丙三方签订的《居间合同》,现经双方协商并交由丙方见证,就甲方向乙方出售私家房产一事达成增补协议:……第二条:经甲乙双方友好协商同意甲方自本协议签署后60天内将上述房屋内的户口迁出……第三条:乙方于本协议签署当日支付给甲方上述房产购房定金5万元,首期房款20万元由乙方在本协议签署后3日内支付给甲方,剩余首付款49万元在本协议签署后10个工作日内支付给甲方……第六条:另如乙方因贷款利率未能享受到7折,则乙方经甲方同意可再次更换其支属购买此房并办理贷款手续……本协议为《房屋买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部门,如本协议中相关条款和《房屋买卖合同》及《居间合同》相抵触,以本协议为准。

        2010年4月14日,2010年4月16日,王某某分别向杨某某支付了定金5万元,首付款20万元。

        庭审中,王某某提交了× 上海分行以及中国× 上海某支行出具的其个人信用讲演,上述两份讲演中的贷款明细信息均显示王某某曾于2003年申请个人住房贷款,累计逾期还款次数为15次,该笔贷款已于2007年结清。

        同时,王某某提交了× 上海支行及中国× 上海支行工作职员出具的证实,证实其因不符合上述两家 的信贷划定,未能获得贷款。

        经本院向上述两家 核实,× 上海支行工作职员答复因王某某的个人信用讲演中累计逾期次数为15次,不符合该行的信贷划定,因此未批准其贷款申请;中国× 上海市支行工作职员答复因以为贷款可能收不归来,故未批准王某某的贷款申请。

        王某某同时提交了×市住房公积金治理中央出具的证实,内容为"兹有王某某,身份证号(略),工作单位×局,住房公积金缴纳地×市住房公积金治理中央,因拟购买的位于上海市海淀区×号的房产,向我中央申请住房公积金贷款。

        因为×市目前尚未和上海办理住房公积金异地互贷,故我中央对王某某的住房公积金贷款申请不予批准。

        特此证实."此外,王某某提交了其与×公司工作职员范×,毕×的通话录音,以证实其多次找×公司处理贷款事宜,被告知因国家政策及其征信状况,其目前无法在 获得贷款。

        杨某某对上述录音的真实性有异议,对王某某的证实目的亦不予认可。

        上述事实,有双方当事人陈述,(《房屋买卖合同》及《增补协议》,《居间服务合同》,个人信用讲演,证实,调查笔录等证据在案佐证。

        法院经审理以为,王某某与杨某某签订的《房屋买卖合同》及王某某,杨某某与×公司签订的《居间服务合同》,《增补协议》系当事人真实意思表示,且内容未违背法律,法规的强制性划定,属有效合同,具有法律约束力。

        双方当事人签订的(《房屋买卖合同》系制式合同文本,中选择内容,空格部位填写及其它需要删除或添加的内容,双方当事人应当协商确定。

        根据《居间服务合同》及《增补协议》的记载,双方对王某某购买房屋采取贷款方式入行了商定,且未对无法贷款的后果另外予以商定,故该合同第四条第(三)项关于贷款的商定一节,即文本中写明因买受人原因未获得贷款批准的,双方同意合同终止,买受人支付的定金和房价款应返还,互不承担违约责任应视为双方对无法贷款后果的商定。

        现因王某某个人信用讲演中累计逾期达15次,且其住房公积金缴纳地在×省×市,故其贸易贷款及公积金贷款申请均未得到批准,其与杨某某签订的《房屋买卖合同》符合解除的前提,自解除通知到达杨某某时合同解除。

        《增补协议》首部虽写到×公司作为见证方,但协议中有关于×公司权利义务的划定,故该协议实际是杨某某,王某某及×公司就《房屋买卖合同》及《居间服务合同》的增补商定,其中王某某与杨某某就房屋买卖部门的商定作为(《房屋买卖合同》的增补,亦一并解除。

        王某某与杨某某签订的《房屋买卖合同》及双方在《增补协议》中关于房屋买卖部门的商定已经于2010年5月1日解除,本院依法予以确认;王某某要求杨某某返还已付定金及购房款的诉讼哀求,符合双方商定,本院予以支持。

        杨某某所述合同应视为没有关于贷款的商定,王某某明知其有逾期记实而将贷款写进合同系恶意欺诈等抗辩理由,没有事实依据,本院不予采信。

        最后法院支持了原告的诉讼哀求。


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