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    上海房产律师-涉外房地产开发企业所得税管理

    来源:上海房产律师 发布于:2017/3/6 15:29:41

    上海房产律师一、适用的所得税税率

    国家税务总局国税发[1995]153号文明确,专业从事房地产开发经营的外商投资企业,不属于生产性外商投资企业,不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。也即外资房地产开发企业取得所得,应按33%的税率征收所得税,不能享受生产性企业优惠税率和“二免三减半”等税收优惠政策。

    二、应纳税额的计算

    企业从事房地产经营业务的,应以其当期销售收入,扣除当期相应成本、费用及损失后的余额,为当期应纳税所得额,依照税法规定计算企业所得税。计算公式如下:

    应纳税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税 当期预征所得税公式中“已销房产已预征的所得税”是指企业已以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日,或者首笔房地产使用权交付之日,或以办理首笔产权转让手续之日的较早者为已售房地产销售的开始,企业自销售开始取得收入减除相关的成本费用,计算应纳所得税额,分季已预征的所得税。“当期预征所得税”是指企业预售房地产取得的预收款,经当地税务机关批准,按预计利润率或合理方法计算预计应纳税所得额,并按季预征所得税。预售房地产季度应纳所得税额=季度内预售房地产预收款收入*预计利润率*所得税税率。

    三、销售收入的确定

    以权责发生制为原则,根据销售方式的不同,按以下原则确定:

    1、采取一次性全额收取房款的,以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。

    2、采取分期付款或预收款方式销售的,以合同约定付款时间为销售收人的实现。

    3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的,以房产使用权交付对方为销售收入的实现。

    4、采取银行提供按揭贷款销售的,以银行将按揭贷款办理转账之日,为销售收入的实现。

    四、销售房地产发生相应费用的确定。

    应以收入与支出相匹配为原则,根据当期销售面积和可售单位工程成本费用,确定当期成本费用。可售单位工程成本费用公式如下:

    可售单位工程成本费用=可售总成本费用/总可售面积

    公式中“可售总成本费用”是指应归属于可售房地产的土地使用费,拆迁补偿费,七通一平、勘探设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费,公用设备,绿化、道路等配套设施费以及为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。“总可售面积”是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。


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