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    上海房产律师:二手房买卖定金条款表述与适用

    来源:上海房产律师 发布于:2017/3/5 17:23:48

    1、“定金”与“订金”。能发生双倍返还的为“定金”。如约定“订金”,则在一方违约时,不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确,字面及解释均应符合法律规定的形式,嗣后的该款收据内容表述亦应明确为购房“定金”,任何表述为“订金”、“小订”、“定钱”、“押金”、“保证金”、“信誉金”、“诚意金”、“意向金”、“代购金”、“违约担保金”的做法,或对该款支付、收取的不一致表述,均有可能导致不适用定金罚则的法律后果。同时亦要避免合同与收据对“定金”表述不一致性。

      2、买方交付定金作为签订房屋买卖合同的担保,应属立约定金。作为立约定金,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力并无关系,其生效是独立的,在主合同之前即成立。买受人交付定金,有必要对定金性质予以明确:履约定金还是立约定金。如系后者,出卖方选择拒绝订立合同时,买受人只能接受双倍返还定金的赔偿。定金收据虽为合同,但无法承载规范的房屋买卖合同所具备的必要条款。故房屋交易达成意向,不仅需要拟定尽可能内容详尽的合同,且应成为交付定金的前提。

      3、定金或订金交付前,一定要确定权属主体、卖方资质,现场看房,到房管部门验证,就主要的交易条款达成意向并能基本确定,一防遇到骗子,二防事后反悔。尤其在面对低价诱惑时更应谨慎耐心,勿图省事,避免先交定金、仓促交易而上当受骗。


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